Recebíveis imobiliários: alternativa de crédito eficiente

Em um ambiente de crédito mais criterioso e custo de capital ainda elevado, o financiamento do setor imobiliário passa por um redesenho. Instituições financeiras vêm buscando estruturas mais eficientes de alocação de risco, enquanto incorporadoras procuram soluções que preservem liquidez e viabilizem crescimento sem ampliar excessivamente o endividamento bancário tradicional. É nesse contexto que o Ouribank tem ampliado sua atuação em operações estruturadas com recebíveis imobiliários, acompanhando uma tendência mais ampla do mercado de Real Estate.

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Os dados recentes ajudam a contextualizar esse movimento. Ao longo de 2025, o mercado imobiliário manteve volumes relevantes tanto no crédito tradicional quanto no mercado de capitais, mas com maior seletividade na originação e foco crescente em estruturas lastreadas em fluxo. Instrumentos como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e operações fora do balanço passaram a ganhar espaço justamente por permitirem o financiamento de projetos com base na performance dos empreendimentos, e não apenas no balanço das incorporadoras. A expectativa para este ano é de continuidade desse cenário, com bancos mais disciplinados na concessão de crédito e maior busca por eficiência financeira ao longo do ciclo dos projetos.

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Essa lógica vem orientando a evolução da área de Real Estate do Ouribank nos últimos 12 meses. Segundo Jefferson Pavarin, responsável pela área de Produtos Imobiliários do banco, houve uma mudança clara no modelo de atuação. “A área evoluiu de uma atuação mais focada em crédito tradicional para um modelo mais estruturado, orientado a operações lastreadas em recebíveis imobiliários performados e em formação”, afirma.

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Esse avanço, segundo ele, envolveu um amadurecimento relevante na capacidade de estruturar operações fora do balanço tradicional do cliente, utilizar o fluxo de recebíveis como principal mitigador de risco e adaptar soluções conforme o estágio do empreendimento. Outro ponto decisivo foi o ganho de velocidade na análise e na formalização das operações, fator crítico para incorporadoras em momentos de maior pressão sobre o caixa. Em 2025, esse movimento se refletiu no aumento do volume de operações estruturadas com lastro em carteiras performadas, na ampliação do perfil de clientes atendidos — incluindo empresas de médio e grande porte — e na redução da dependência de garantias reais mais pesadas. “O banco se consolidou como parceiro financeiro estratégico, e não apenas como provedor de crédito”, afirma Pavarin.

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A eficiência dos recebíveis imobiliários como instrumento financeiro está diretamente ligada às características desse ativo. Trata-se de uma carteira pulverizada, com previsibilidade de fluxo, correção monetária por índices como IPCA ou IGP-M e vínculo com ativos reais já vendidos, o que contribui para a preservação do valor ao longo do tempo. Além disso, esses recebíveis apresentam histórico de adimplência superior ao do crédito corporativo tradicional. “Os recebíveis imobiliários possuem características que os tornam extremamente eficientes como instrumento financeiro”, afirma Pavarin.

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Essa estrutura altera de forma relevante a lógica do crédito. Em vez de concentrar a análise no balanço da incorporadora, o foco passa a ser a qualidade da carteira vendida e a capacidade de geração de caixa do empreendimento. Na prática, isso permite liberar limite de crédito mesmo em momentos de balanço pressionado, financiar crescimento sem ampliar o endividamento bancário tradicional, reduzir o custo financeiro em comparação a linhas como capital de giro e transformar vendas a prazo em funding imediato. “Diferente de uma linha tradicional, nessa estrutura o foco passa a ser a qualidade da carteira vendida e a capacidade de geração de caixa do empreendimento”, afirma.

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O uso de recebíveis imobiliários tende a gerar mais valor em momentos específicos do ciclo dos projetos. Segundo Pavarin, essa estrutura costuma ser mais eficiente no meio da obra, quando o consumo de caixa atinge seu pico; no lançamento de novos empreendimentos, ao permitir a reciclagem de capital de projetos anteriores; e na gestão de estoques prontos vendidos a prazo, transformando carteiras longas em liquidez imediata. “Ela é mais valiosa quando o incorporador está crescendo, exatamente quando o crédito tradicional costuma travar”, afirma.

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Os diferenciais do Ouribank nessas operações, de acordo com o executivo, estão concentrados em três frentes. A originação parte de um entendimento profundo da dinâmica do incorporador e de uma proximidade comercial que permite estruturar soluções sob medida, e não apenas ofertar crédito. A análise é orientada ao fluxo de recebíveis, com modelagem de risco baseada na performance da carteira, e não apenas no balanço. Já a execução se apoia em velocidade de formalização, estruturas jurídicas maduras e menor burocracia em relação aos bancos tradicionais. “Isso posiciona o Ouribank como um banco de solução estruturada, não de produto de prateleira”, afirma Pavarin.

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Para este ano, diante de um cenário de crédito mais restritivo e custo de capital ainda elevado, as prioridades da área de Real Estate do banco refletem essa leitura estratégica. Entre os focos estão a expansão de operações lastreadas em recebíveis performados, o aumento do ticket médio por cliente por meio de estruturas recorrentes, o fortalecimento do relacionamento com incorporadoras em crescimento e o desenvolvimento de soluções que ajudem o cliente a girar estoque e gerar liquidez. “A grande prioridade deixa de ser emprestar e passa a ser estruturar liquidez inteligente para o cliente”, afirma.

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Com a expectativa de que o crédito bancário tradicional siga operando de forma mais criteriosa e que o setor imobiliário continue demandando eficiência financeira ao longo de todo o ciclo dos projetos, os recebíveis imobiliários tendem a ocupar um papel cada vez mais relevante no planejamento das incorporadoras. Ao estruturar soluções baseadas em fluxo, previsibilidade e inteligência de risco, o Ouribank se posiciona como um agente ativo desse novo ciclo do Real Estate, alinhando sua atuação às transformações em curso no mercado.

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