Estrutura financeira ganha destaque em empreendimentos imobiliários

A construção civil vive um momento de expansão sustentada. A expectativa da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) é de que o setor cresça pelo terceiro ano consecutivo em 2026, impulsionado pelo aumento dos investimentos e pela melhora das condições de financiamento. Nesse cenário, a discussão sobre crédito também mudou. Mais do que viabilizar um empreendimento, a estrutura financeira passou a ser um fator determinante para administrar o fluxo de caixa, reduzir riscos ao longo da obra, antecipar recebíveis e criar capacidade para novos lançamentos. O financiamento deixa de ser uma operação pontual e passa a integrar a estratégia de crescimento das incorporadoras.

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"O financiamento não deve ser visto apenas como a entrada de recursos no caixa, mas como parte central do planejamento do empreendimento", afirma Jefferson Pavarin, head de Real Estate do Ouribank. Segundo o executivo, uma estrutura financeira eficiente considera todo o ciclo do projeto, desde a aquisição do terreno até a entrega da obra e a monetização dos recebíveis. "Quando essa estruturação é feita desde o início, a incorporadora ganha previsibilidade, evita descasamentos financeiros e reduz o risco de precisar buscar recursos emergenciais em condições menos favoráveis."

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Estratégia que ganhou escala

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Essa visão orienta a atuação da área de Real Estate do Ouribank desde seu relançamento, em 2024. Com uma alocação inicial de R$ 250 milhões, a operação foi estruturada para atender diferentes etapas do ciclo imobiliário, oferecendo soluções financeiras que vão além do financiamento tradicional.

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Os resultados demonstram a evolução da área. Somente no primeiro semestre de 2026, o banco estruturou mais de R$ 100 milhões em operações para sete empreendimentos distribuídos por diferentes regiões do país. Esse desempenho consolida uma trajetória iniciada logo no primeiro ano de atuação, quando foram realizadas operações relevantes de financiamento de obras em Santa Catarina e em São José dos Campos, além da aquisição de carteiras de recebíveis de loteamentos e incorporações residenciais. Ao longo desse período, o portfólio também foi ampliado para incluir financiamento à produção, compra e antecipação de recebíveis, operações de estoque, Crédito com Garantia Imobiliária (CGI) e estruturas de funding por meio de Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).

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Segundo Pavarin, o crescimento está diretamente ligado ao modelo consultivo adotado pela área. Antes de definir qualquer operação, a equipe procura compreender as particularidades de cada empreendimento e estruturar a solução mais adequada para aquele momento do negócio.

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"Antes de oferecer um produto, buscamos entender o empreendimento, o estágio da obra, a velocidade das vendas, o fluxo de recebíveis, o estoque e a estratégia de crescimento da empresa. A partir desse diagnóstico, desenhamos a estrutura mais adequada", explica.

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Na prática, isso significa combinar diferentes instrumentos financeiros conforme a necessidade de cada projeto. Dependendo da fase da incorporação, podem ser utilizadas soluções como financiamento à produção, antecipação de recebíveis, operações de estoque, crédito com garantia imobiliária ou capital de giro. O objetivo é compatibilizar o cronograma de desembolsos com a geração de caixa do empreendimento, reduzindo riscos e preservando a capacidade de investimento da incorporadora.

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Essa estratégia também diminui a dependência do ritmo das vendas para manter a obra em andamento. Ao estruturar previamente as fontes de recursos, a empresa consegue planejar pagamentos a fornecedores, aquisição de materiais e contratação de serviços com maior previsibilidade, mesmo em períodos de inflação dos insumos, oscilações das taxas de juros ou mudanças no cenário econômico.

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Outro instrumento que vem ganhando espaço é a utilização dos próprios recebíveis imobiliários como fonte de liquidez. Ao antecipar receitas futuras, as incorporadoras conseguem reforçar o caixa justamente nas fases de maior necessidade de capital, reciclar recursos de projetos já concluídos e criar condições para financiar novos empreendimentos sem ampliar, necessariamente, o endividamento corporativo.

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"O acompanhamento contínuo também faz parte dessa estrutura. Avaliamos a evolução da obra, o comportamento das vendas, a qualidade da carteira, a inadimplência e eventuais alterações de custo. Esse monitoramento permite antecipar problemas e ajustar a operação antes que um desvio pontual se transforme em uma dificuldade maior", afirma Pavarin.

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Além de trazer mais segurança para as incorporadoras, uma estrutura financeira eficiente produz efeitos que ultrapassam os limites de cada empreendimento. A construção civil movimenta uma extensa cadeia produtiva, envolvendo empresas de engenharia, arquitetura, fornecedores de materiais, transportadoras, prestadores de serviços, tecnologia e corretagem. Cada novo projeto gera empregos, fortalece o comércio local, amplia a arrecadação tributária e contribui para o desenvolvimento urbano.

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"Quando uma incorporadora conclui uma obra, entrega o empreendimento e recupera o capital investido, ela consegue adquirir novos terrenos e iniciar novos projetos. Uma estrutura financeira eficiente acelera esse processo de reciclagem de capital e permite que o impacto econômico se multiplique", destaca o executivo.

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Próximos passos

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Depois da fase de consolidação, a perspectiva da área de Real Estate do Ouribank é ampliar sua atuação de forma seletiva, mantendo o foco na estruturação de liquidez ao longo de todo o ciclo imobiliário.

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Entre as prioridades estão a expansão das operações lastreadas em recebíveis performados e em formação, o desenvolvimento de estruturas recorrentes para incorporadoras com múltiplos empreendimentos e o fortalecimento de soluções voltadas à reciclagem de capital. A estratégia também prevê ampliar o financiamento de obras, as operações de estoque e as estruturas para projetos residenciais, comerciais, loteamentos, propriedades para renda e empreendimentos estruturados.

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A expansão geográfica seguirá o mesmo princípio. Embora já atue em diferentes regiões do país, o banco pretende ampliar sua presença em mercados regionais, buscando incorporadoras com projetos consistentes, boa governança e histórico de execução. Ao mesmo tempo, continuará próximo das pequenas e médias empresas — origem da estratégia da área — enquanto amplia sua atuação junto a incorporadoras de médio e maior porte que buscam soluções mais flexíveis e personalizadas.

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"O relacionamento não termina na liberação do crédito. Continuamos acompanhando a operação, discutindo alternativas e ajudando o cliente a planejar os próximos passos. É isso que nos posiciona como um banco de soluções estruturadas e como parceiro financeiro estratégico, e não simplesmente como fornecedor de recursos", conclui Pavarin.

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